Abgabezeitraum für die Hauptfeststellung 2022 ist derzeit vom 1. Juli 2022 bis zum 31. Januar 2023. Der Steuerzahlerbund hat sich erfolgreich für eine Fristverlängerung eingesetzt. Die urspüngliche Abgabefrist endete bereits am 31. Oktober 2022.

Die Äquivalenzzahlen gibt es nur in den Länder-Modellen von Bayern (einfaches Flächenmodell), Hessen (Flächen-Faktor-Modell), Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) und Hamburg (Wohnlagenmodell). Im Bundesmodell und im baden-württembergischen Bodenwertmodell gibt es keine Äquivalenzzahlen.

Für Grund und Boden beträgt die Äquivalenzzahlen in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen 0,04 Euro/m²; für Gebäudeflächen 0,50 Euro/m². Diese Zahlen sind somit wertunabhängig, sie spiegeln nur ein politisch festgelegtes Verhältnis zwischen der Fläche von Grund und Boden auf der einen Seite und der Gebäudefläche auf der anderen Seite wider. Auf die tatsächliche Höhe der Äquivalenzzahlen kommt es nicht an, sondern nur auf deren Verhältnis. Über die Grundsteuermesszahlen vergünstigen alle betroffenen Bundesländer Wohnflächen gegenüber Nutzflächen von Gebäuden. Daher ist es für Eigentümer wichtig, Wohn- und Nutzflächen voneinander unterscheiden zu können. Der BdSt-INFO-Service Nr. 31 „Grundsteuererklärung: Details zu Grundstücksart und Wohnflächenberechnung“ erklärt anschaulich die Unterschiede. Zudem wurde in der BdSt-Mitgliederzeitschrift „Der STEUERZAHLER“ (Ausgabe September 2022) darüber detailliert aufgeklärt. Die Ausgabe steht im Mitgliederbereich auf www.steuerzahler.de zur Verfügung.

Das Aktenzeichen, auch Einheitswert-Aktenzeichen bzw. in Berlin, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein auch Steuernummer genannt, wird in der Feststellungserklärung abgefragt. Sie finden das zu Ihrem Grundstück gehörende Aktenzeichen auf ihrem Einheitswertbescheid sowie auf ihren Grundsteuerbescheiden.

Sowohl Bundes- als auch Landespolitiker haben einhellig versprochen, die Grundsteuerreform solle für die Steuerzahler aufkommensneutral erfolgen. Aufkommensneutral heißt, dass die städtischen bzw. gemeindlichen Einnahmen aus den Grundsteuern A und B nach der Reform jeweils dieselbe Höhe haben wie davor. Aufkommensneutralität heißt nicht, dass jeder einzelne Steuerpflichtige seine Zahllast beibehält; vielmehr wird es durch die Reform Gewinner und Verlierer geben.

Ob das Versprechen eingehalten wird, ist zweifelhaft. Erstens beschließt jede Stadt bzw. Gemeinde den Hebesatz selbst, so dass nur auf kommunaler Ebene das Versprechen eingehalten werden kann. Die Aussagen von Bundes- und Landespolitikern sind dabei zunächst irrelevant. Zweitens drohen in Rheinland-Pfalz durch strengere Auflagen der Kommunalaufsichtsbehörde, der Aufsichts- und Dienstleistungsdirektion ADD, höhere Realsteuern schon vor der Reform. Drittens muss im Falle der Grundsteuer C deren Aufkommen in das Aufkommen der Grundsteuer B eingerechnet werden. Das heißt, die Summe aus Grundsteuern B und C muss der jetzigen Grundsteuer B entsprechen, sonst handelt es sich um Augenwischerei zulasten der Steuerzahler. Viertens ist die Grundsteuerreform hochbürokratisch und damit teuer. Gemeinden könnten geneigt sein, die höheren Kosten mit umzulegen und zu verkünden, dass nach der Grundsteuerreform unter dem Strich nicht mehr hängen bleibt als vor der Reform.

Der Steuerzahlerbund setzt sich dafür ein, dass das Land für jede Kommune einen aufkommensneutralen Hebesatz berechnet. Dann können Bürger und Betriebe direkt nachvollziehen, ob ihre Kommune die Reform ausnützt, um mehr Grundsteuer einzunehmen oder das Versprechen der Aufkommensneutralität einhält.

Als Baujahr gilt das Jahr der Bezugsfertigkeit. In der Feststellungserklärung ist das Baujahr anzugeben, sie finden es in ihren Bauunterlagen, ggf. im notariellen Kaufvertrag, in der Teilungserklärung oder können es beim Bauamt erfragen.

Im Bundesmodell gilt jedes Grundstück als bebaut, auf dem ein nutzbares Gebäude steht. Wird ein Gebäude in Bauabschnitten errichtet, ist der bezugsfertige Teil als benutzbares Gebäude anzusehen. Dies ist in § 248 BewG festgelegt.

Die Regelungen in Bundesländern mit eigenem Modell können davon abweichen.

Im Zuge der Grundsteuerreform erhalten Eigentümer nach und nach grundsätzlich drei Bescheide:

• Grundsteuerwertbescheid
• Grundsteuermessbetragsbescheid
• Grundsteuerbescheid

Für die neue Grundsteuer ist der siebente Abschnitt des Bewertungsgesetzes (BewG) relevant: §§ 218 bis §§ 263 BewG mit den Anlagen 27 bis 43.

Im Bundesmodell werden vom Rohertrag (den fiktiven Mieterträgen) pauschaliert nach Gebäudeart und -alter (Restnutzungsdauer) Bewirtschaftungskosten nach § 255 BewG abgezogen, um auf den Reinertrag zu kommen.

Dabei sind die Bewirtschaftungskosten ein in Anlage 40 BewG festgelegter Prozentsatz des Rohertrags.

In sämtlichen Modellen außer dem bayerischen Flächenmodell spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle beim Grundsteuerwert. Der Bodenrichtwert ist ein von den Gutachterausschüssen auf Basis tatsächlicher Kaufpreise ermittelter Wert, wie viel ein Quadratmeter unbebauter Boden wert ist.

Bitte beachten Sie: Für die Grundsteuer wurden eigene Bodenrichtwertzonen gebildet, die von den bisherigen Bodenrichtwertzonen der Gutachterausschüsse abweichen können. Das Portal „BORIS-D“ gibt einen Überblick nach Bundesländern, auf welcher Seite Sie die Bodenrichtwerte für die Grundsteuer abfragen können.Der Steuerzahlerbund beschreibt fünf Probleme der Bodenrichtwerte.

Das Bodenwertmodell wird in Baden-Württemberg angewendet. Dabei berechnet sich der Grundsteuerwert ausschließlich durch das Grundstück, ein eventuell vorhandenes Gebäude bleibt unberücksichtigt. Der Grundsteuerwert entspricht dem Bodenwert und wird ermittelt durch den Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche.

Das Bodenwertmodell ist im baden-württembergischen Landesgrundsteuergesetz festgelegt.

Im Bundesmodell wird die Bruttogrundfläche für die Veranlagung von Nicht-Wohnimmobilien mittels dem Sachwertverfahren abgefragt. Sie ist auch bei landwirtschaftlich genutzten Gebäuden, die mit der Grundsteuer A belastet werden, anzugeben.

Für die Grundsteuererklärung ist in Anlage 42 Teil I BewG die Brutto-Grundfläche (BGF) in Anlehnung an DIN 277 beschrieben.

Unser BdSt-Info-Service Nr. 17 „Grundsteuererklärung: Details zur Grundstücksart und Flächenberechnung“ erklärt Ihnen anschaulich und mit Beispielen, welche Grundstücksart bei Ihrer Immobilie vorliegt und wie die Wohnfläche bzw. Bruttogrundfläche berechnet werden. BdSt-Mitglieder können den Info-Service entweder im Mitgliederbereich herunterladen oder bestellen unter Tel. 06131-986 100 bzw. per E-Mail an info@bdst-rlp.de.

Das Bundesmodell, nach dem damaligen Bundesfinanzminister und heutigem Bundeskanzler Olaf Scholz auch Scholz-Modell genannt, ist das Standard-Modell. Es gilt immer dann, wenn ein Bundesland keine abweichende Regelung getroffen hat. Entsprechend wird das Bundesmodell umgesetzt in

• Berlin,
• Brandenburg,
• Bremen,
• Mecklenburg-Vorpommern,
• Nordrhein-Westfalen,
• Rheinland-Pfalz,
• Sachsen-Anhalt,
• Schleswig-Holstein und
• Thüringen.

Im Saarland und in Sachsen wird das Bundesmodell mit abweichenden Grundsteuermesszahlen umgesetzt, im Übrigen ist dort die Berechnung gleich.

Im Bundesmodell werden Wohngrundstücke im Ertragswertverfahren bewertet, Nichtwohngrundstücke im Sachwertverfahren.

Ein Dauerkleingarten sind nach § 1 Abs. 3 BKleingG ein Kleingarten auf einer Fläche, die im Bebauungsplan für Dauerkleingärten festgesetzt ist. Grundsätzlich werden sie mit der Grundsteuer A belastet. Für den Grundsteuerwert werden Dauerkleingärten wie Kleingärten bewertet; näheres siehe Kleingarten.

Der Eigentümer hat die rechtliche Herrschaft über eine Sache, der Besitzer die tatsächliche. Somit ist ein Mieter ein Besitzer.

Grundsätzlich ist jeder Eigentümer verpflichtet, im Rahmen der Grundsteuerreform eine Feststellungserklärung über seine in Deutschland gelegenen Immobilien einzureichen. Ausnahmen bestehen dann, wenn ein Grundstück/eine Immobilie mehreren Eigentümern gehört. Dafür ist nur eine Feststellungserklärung abzugeben.

Einfamilienhäuser sind in § 249 Abs. 2 BewG definiert. Demnach sind Einfamilienhäuser Wohngrundstücke, die genau eine Wohnung enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Einfamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

Ein typisches Beispiel ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Garten und Garage.

Der Einheitswert ist die bis zum 31. Dezember 2023 gültige Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer. Am 10. April 2018 urteilte das Bundesverfassungsgericht, die Bemessung der Grundsteuer über die Einheitswerte sei verfassungswidrig. Daher wird die Grundsteuer reformiert. Hintergrund für die Entscheidung des höchsten deutschen Gerichts ist, dass die Einheitswerte in den alten Bundesländern aus dem Jahr 1962 stammen, in den neuen Bundesländern aus 1935. Diese Einheitswerte bilden die heutigen Wertverhältnisse nicht mehr ab, so dass sie als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer ungeeignet sind.

Die Einheitswerte heißen so, weil sie für verschiedene Besteuerungsarten einen einheitlichen Wert darstellen sollten. Neben der Grundsteuer waren dies zwischenzeitlich unter anderem die Gewerbekapitalsteuer, die Vermögensteuer und die Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Siehe Aktenzeichen.

Gegen Bescheide können Einsprüche eingelegt werden, so auch gegen jeden der drei Bescheide, die im Zusammenhang mit der neuen Grundsteuer verschickt werden: dem Grundsteuerwertbescheid, dem Grundsteuermessbetragsbescheid und dem Grundsteuerbescheid.

Der Steuerzahlerbund empfiehlt, vor allem den Grundsteuerwertbescheid eingehend auf Richtigkeit zu prüfen, da die beiden übrigen Bescheide direkt oder indirekt auf diesem basieren.

Einspruch ist grundsätzlich einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids schriftlich bei der zuständigen Behörde einzulegen; zuständig ist regelmäßig die Behörde, die den Bescheid erstellt hat. Als Bekanntgabe gilt gewöhnlich das Datum, das drei Tage nach dem auf dem Bescheid vermerkten (Erstell-)Datum folgt. Maßgeblich für die Fristwahrung ist der Eingangszeitpunkt des Einspruchs bei der Behörde.

BdSt-Tipp: Für seine Mitglieder hat der BdSt Mustereinsprüche erstellt, die kostenlos im Mitgliederbereich von www.steuerzahler.de heruntergeladen werden können.

Über das „Online-Finanzamt“ ELSTER können die Feststellungserklärungen für sämtliche Bundesländer eingereicht werden. ELSTER ist über www.elster.de zu erreichen.

Für Standard-Fälle von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Wohnungseigentum kann für Veranlagung im Bundesmodell alternativ die vom Bundesfinanzministerium betriebene Webseite www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de genutzt werden.

Reichen Sie die Grundsteuererklärung für mehrere Eigentümer, für einen nahen Angehörigen oder über einen Steuerberater ein, können Sie dem Finanzamt einen Empfangsbevollmächtigten mitteilen. Dieser erhält die Bescheide wie z. B. den Grundsteuerwertbescheid.

BdSt-Tipp: Lassen Sie Ihre Feststellungserklärung über einen Steuerberater einreichen, sollte dieser Empfangsbevollmächtigter werden. Andernfalls leiten Sie ihm Ihre Bescheide bzw. Kopien davon umgehend weiter, damit Ihr Steuerberater die Bescheide auf Richtigkeit prüfen kann und nötigenfalls Einspruch einlegt.

Das Ertragswertverfahren ist eines von zwei Bewertungsverfahren im Bundesmodell, es wird auf Wohngrundstücke angewendet. Geregelt ist es in §§ 252 bis 257 BewG.

Idee des Ertragswertverfahrens ist, dass die Grundsteuer sich nach einem fiktiven, pauschalierten Ertrag richtet, den das Grundstück bei einer Vermietung einbringen könnte. Dabei wird der Ertrag aus dem Gebäude sowie der Wert von Grund und Boden ermittelt. Für den Ertrag ist die fiktive Miete ein wesentlicher Faktor, die sich nach Bundesland, Gebäudeart, Wohnfläche und Baujahr sowie der Mietniveaustufe der Gemeinde richtet. Davon abzuziehen sind pauschalierte Bewirtschaftungskosten.

Auf Nichtwohngrundstücke wird im Bundesmodell das Sachwertverfahren angewendet.

Offiziell wird die Feststellungserklärung „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts“ genannt, inoffiziell gerne auch Grundsteuererklärung. Diese müssen Sie für Ihre Immobilien einreichen, damit das Finanzamt daraus den Grundsteuerwert feststellen kann.

Siehe Miete.

Das Flächenmodell ist das bayerisches Modell zur Berechnung der Grundsteuer. Es wird auch einfaches Flächenmodell oder reines Flächenmodell genannt.

Das bayerische Flächenmodell ist als einziges Bewertungsmodell wertunabhängig. Daher ist keine weitere Hauptfeststellung notwendig. Der Grundsteuerwert ändert sich nur, wenn am Gebäude Änderungen der Wohn- bzw. Nutzfläche vorgenommen werden (z. B. durch Anbau, Umbau oder Abriss) oder die Grundstücksfläche sich ändert (z. B. durch die Teilung des Grundstücks).

Das Flächenmodell ist im Bayerischen Grundsteuergesetz festgelegt.

Das Flächen-Faktor-Modell wird in Hessen angewendet, das Flächen-Lage-Modell in Niedersachsen. Obwohl die Namen sich unterscheiden, ist die Berechnungsweise beider Modelle dieselbe. Unterschiede gibt es durch verschiedene Anwendungsverordnungen in Details der Umsetzung bzw. des Vollzugs.

Das Flächen-Faktor-Modell (Flächen-Lage-Modell) erweitert das einfache Flächenmodell aus Bayern um einen Wertfaktor, der vom Verhältnis zwischen dem Bodenrichtwert des betroffenen Grundstücks und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde, in der das Grundstück liegt, abhängt. Somit handelt es sich um ein wertabhängiges Modell.

In Hessen gilt das Hessische Grundsteuergesetz, in Niedersachsen das Niedersächsische Grundsteuergesetz.

Siehe Flächen-Faktor-Modell.

In der Feststellungserklärung sind sämtliche Flure und Flurstücke (Flurstücksnummern) der wirtschaftlichen Einheit anzugeben. Diese finden Sie gewöhnlich z. B. im Katasterauszug, im Grundbuchauszug und im notariellen Kaufvertrag.

Im Bundesmodell ist bei Wohngrundstücken die Anzahl der Garagen und die Anzahl der Tiefgaragen anzugeben. Nicht hingegen die Anzahl der Außenstellplätze (Stellplätze im Freien), diese sind bereits über die Grundstücksfläche erfasst.

Bevor die Mietniveaustufe berücksichtigt wird, hat eine Garage bzw. ein Tiefgaragen-Stellplatz einen fiktiven Mietwert von 35 Euro/Monat bzw. 420 Euro/Jahr.

Ohne die Verbindung zu einem Wohngrundstück werden Garagen im Bundesmodell durch das Sachwertverfahren bewertet.

1. Für das Ertragswertverfahren (Wohnimmobilien): Siehe Grundstücksart.

2. Für das Sachwertverfahren (u. a. Nicht-Wohnimmobilien): Im Sachwertverfahren dient die Gebäudeart dazu, die Normalherstellungskosten nach Anlage 42 Teil II BewG zu bestimmen. Im BewG werden 25 Gebäudearten voneinander abgegrenzt. Ist für das zu veranlagende Gebäude keine Gebäudeart festgelegt, ist die am nächsten vergleichbare Gebäudeart heranzuziehen (z. B. Apotheke: 10.2 Kauf- und Warenhäuser; Bar: 8: Beherbergungsstätten, Hotels, Verpflegungseinrichtungen).

In der Feststellungserklärung ist die Gemarkung anzugeben, in der das zu bewertende Grundstück liegt. Um welche Gemarkung es sich handelt, steht im Liegenschaftskatasterauszug.

Gemischt genutzte Grundstücke sind in § 249 Abs. 8 BewG definiert. Demnach dienen gemischt genutzte Grundstücke teils Wohnzwecken, teils betrieblichen oder öffentlichen Zwecken und sind keine Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Wohnungs- oder Teileigentum oder Geschäftsgrundstücke.

Dient ein Grundstück zu mehr als 20 Prozent, aber weniger als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken, dann kann ein gemischt genutztes Grundstück vorliegen. Dient es weniger als 20 Prozent betrieblichen Zwecken, liegt ein Wohngrundstück vor, das im Ertragswertverfahren zu bewerten ist. Dient es mehr als 80 Prozent betrieblichen Zwecken, liegt ein Geschäftsgrundstück vor.

Gemischt genutzte Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet. Ein typisches Beispiel ist ein Haus mit einem Laden oder Büroräumen und Wohnungen.

Geschäftsgrundstücke sind in § 249 Abs. 7 BewG definiert. Demnach dienen Geschäftsgrundstücke zu mehr als 80 Prozent ihrer Wohn- und Nutzfläche zu eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken und sind kein Teileigentum.

Geschäftsgrundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet. Typisches Beispiel ist eine Fabrik, eine Lagerhalle oder ein Bürogebäude, das einem Eigentümer gehört.

In der Feststellungserklärung ist die Grundbuchblatt-Nummer für das zu bewertende Grundstück anzugeben. Diese finden Sie im Grundbuchauszug oder im notariellen Kaufvertrag.

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer, deren Aufkommen den Städten und Gemeinden zusteht. Diese legen den Hebesatz fest. Derzeit gibt es zwei Arten der Grundsteuern: Die Grundsteuer B auf bebaute bzw. bebaubare Grundstücke und die Grundsteuer A auf land- und forstwirtschaftliche Grundstücke. Im Zuge der Reform ist es Kommunen gestattet, eine Grundsteuer C einzuführen, die auf unbebaute, aber baureife Grundstücke erhoben wird.

Im Jahr 2020 hatte die Grundsteuer B bundesweit ein Aufkommen von 14,3 Mrd. Euro, das sind 13,4 Prozent des gesamten kommunalen Steueraufkommens von 106 Mrd. Euro. Hingegen ist die Grundsteuer A fiskalisch bedeutungslos: Sie machte nur 0,4 Mrd. Euro bzw. 0,4 Prozent des gesamten kommunalen Steueraufkommens aus. Die dritte Realsteuer ist die Gewerbesteuer, deren Aufkommen mit 41,4 Mrd. Euro (bzw. 39 Prozent am Aufkommen) deutlich höher lag als das beider Grundsteuern zusammen. Doch im Gegensatz zur Gewerbesteuer ist die Grundsteuer nicht konjunkturabhängig und dadurch für die Kommunen gut zu planen.

Die Grundsteuer A wird auf land- und forstwirtschaftliches Vermögen erhoben. Geregelt ist sie in §§ 232 bis 242 BewG. Da auch die Bundesländer mit eigenen Modellen (für die Grundsteuer B) das Bewertungsschema des Bundes für die Grundsteuer A übernommen haben, ist die Berechnung der Grundsteuer A bundesweit weitgehend einheitlich. Unterschiede können im Detail durch Anwendungserlasse entstehen.

Das A in Grundsteuer A kann als Eselsbrücke verstanden werden: A wie agrarische Nutzung.

Der Steuerzahlerbund erklärt, wie die Grundsteuer A künftig berechnet wird.

Die Grundsteuer B wird auf Grundvermögen erhoben. Sie ist in §§ 243 bis 263 BewG geregelt.

Das B in Grundsteuer B kann als Eselsbrücke verstanden werden: Bau wie baulich, bebaubar oder bebaut. Über sie werden bebaute Grundstücke und grundsätzlich auch unbebaute Grundstücke erfasst. Führen Kommunen eine Grundsteuer C ein, kann auf unbebauten, aber bebaubaren Grundstücken ein höherer Hebesatz als für bebaute Grundstücke erhoben werden.

Künftig können Kommunen entscheiden, ob sie eine Grundsteuer C einführen. Diese gilt für unbebaute, baureife Grundstücke in Form eines im Vergleich zur Grundsteuer B höheren Hebesatzes.

Als Baulandsteuer war die Grundsteuer C bereits kurze Zeit in den 1960er Jahren eingeführt und schnell wieder abgeschafft worden, da die erhoffte Wirkung, Bauland für die Wohnbebauung zu aktivieren, nicht eintrat. Der Steuerzahlerbund kritisiert die Grundsteuer C als bürokratische Belastung für die Kommunen und finanzielle, aber ansonsten wirkungslose Belastung für die Grundeigentümer.

BdSt-Lesetipps: Mehr dazu auf unserer Webseite:

„Grundsteuer C“ ist ein Irrweg

Baulandsteuer? Ungeheuer wirkungslos

Der Grundsteuerbescheid ist der letzte der drei Bescheide, die Grundeigentümer im Zuge der Reform erhalten. Erst mit dem Grundsteuerbescheid wird die tatsächliche Höhe der zu zahlenden Grundsteuer festgelegt. Im Gegensatz zum Grundsteuerwertbescheid und zum Grundsteuermessbescheid wird der Grundsteuerbescheid nicht vom zuständigen Finanzamt, sondern grundsätzlich von der zuständige Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung verschickt. Entsprechend sind Einsprüche gegen den Grundsteuerbescheid regelmäßig nicht an das Finanzamt, sondern an die Stadt- bzw. Gemeindeverwaltung als die den Bescheid ausstellende Behörde heranzutragen.

Als Alternative zum „Online-Finanzamt“ ELSTER hat der Bund zum Zwecke der elektronischen Abgabe der Feststellungserklärung das Portal www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de erstellt. Darüber können Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen (Wohnungseigentum) ihre Erklärung einreichen, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Voraussetzungen sind unter anderem, dass die Immobilie in einem Bundesland liegt, in dem das Bundesmodell umgesetzt wird, und dass der Veranlagungsfall einfach gelagert ist.

Im Vergleich zu ELSTER sind die Formulare auf Grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de auf das Ertragswertverfahren für Wohnimmobilien zugeschnitten, so dass sie übersichtlicher und einfacher zu bedienen sind. Der BdSt informiert HIER näher zur ELSTER-Alternative.

Mit dem Grundsteuergesetz ist die Ermächtigungsgrundlage geschaffen, dass Kommunen die Grundsteuer erheben dürfen. Die eigentliche Bewertung bzw. Berechnung der Grundsteuer findet sich im Falle des Bundesmodells im Bewertungsgesetz. Im Zuge der Grundsteuerreform haben Bundesländer, deren Modelle vom Bundesmodell abweichen, eigene (Landes-)Grundsteuergesetze erlassen, in denen die Berechnungsweise geregelt ist.

Der Grundsteuermessbetrag ergibt sich, indem der Grundsteuerwert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert wird.

Der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag wird vom zuständigen Finanzamt (Lagefinanzamt) erstellt und meistens zusammen mit dem Grundsteuerwertbescheid verschickt. Er gibt den Grundsteuermessbetrag bekannt.

Die Grundsteuermesszahlen sind im Grundsteuergesetz (§§ 13 bis 15 GrStG) festgelegt.

Sofern das Bundesmodell unverändert umgesetzt wird, gilt:

• Für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft beträgt die Grundsteuermesszahl 0,55 Promille,
• Für unbebaute Grundstücke: 0,34 Promille,
• für Wohngrundstücke (Ein- und Zweifamilienhäuser, Wohnungseigentum, Mietwohngrundstücke): 0,31 Promille,
• für Nichtwohngrundstücke (Geschäfts-, gemischt genutzte oder sonstige bebaute Grundstücke, Teileigentum): 0,34 Promille.

Für bestimmte Grundstücke, vor allem mit Sozialwohnungen bebaute, werden auf Antrag Nachlässe der Grundsteuermesszahl gewährt. Wird die Anlage GW-4 zur Feststellungserklärung entsprechend ausgefüllt, gilt der Antrag als gestellt.

Der Grundsteuerwert ist der Wert, den das Finanzamt aus den Angaben der Feststellungserklärung ermittelt. Je nach Bundesland wird der Grundsteuerwert auf eine andere Art und Weise berechnet. In den meisten Bundesländern gilt das Bundesmodell. Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen sowie das Saarland und Sachsen haben davon abweichende Regelungen getroffen.

Der Grundsteuerwert ist die erste Stufe der Berechnung der Grundsteuer:

Grundsteuerwert
x Grundsteuermesszahl
= Grundsteuermessbetrag
x Hebesatz
= Grundsteuer

Aus den Angaben der Feststellungerklärung ergibt sich der Grundsteuerwert, über den der Grundsteuerwertbescheid Auskunft gibt. Er wird vom zuständigen Finanzamt (Lagefinanzamt) erstellt. Auf dem Grundsteuerwertbescheid basieren direkt oder indirekt auch der Grundsteuermessbetragsbescheid und der Grundsteuerbescheid. Deshalb sollte der Grundsteuerwertbescheid besonders aufmerksam geprüft werden, ob er korrekt ist oder ob nicht ein Einspruch lohnenswert ist.

BdSt-Tipp: Für seine Mitglieder hat der BdSt Mustereinsprüche erstellt, die kostenlos im Mitgliederbereich von steuerzahler.de herunterzuladen sind.

Im Bundesmodell sind die Grundstücksarten in § 249 BewG definiert. Darin sind acht Grundstücksarten genannt:

• Einfamilienhäuser
• Zweifamilienhäuser
• Mietwohngrundstücke
• Wohnungseigentum
• Teileigentum
• Geschäftsgrundstücke
• gemischt genutzte Grundstücke
• sonstige bebaute Grundstücke

Zudem gibt es mit unbebauten Grundstücken (definiert in § 246 BewG) eine neunte Grundstücksart.

Unser BdSt-Info-Service Nr. 17 „Grundsteuererklärung: Details zur Grundstücksart und Flächenberechnung“ erklärt Ihnen anschaulich und mit Beispielen, welche Grundstücksart bei Ihrer Immobilie vorliegt und wie die Wohnfläche bzw. Bruttogrundfläche berechnet werden. BdSt-Mitglieder können den Info-Service entweder im Mitgliederbereich herunterladen oder bestellen unter Tel. 06131-986 100 bzw. per E-Mail an info@bdst-rlp.de.

Die amtliche Grundstücksfläche wird in allen Grundsteuer-Modellen abgefragt. Diese finden Sie z. B. im Katasterauszug und oft in notariellen Kaufverträgen.

Mit Grundvermögen (§ 243 BewG) sind unbebaute und bebaute Grundstücke gemeint, die mit der Grundsteuer B belastet werden. Grundvermögen wird von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen abgegrenzt, auf das die Grundsteuer A erhoben wird.

Zum Grundvermögen gehören unter anderem der Grund und Boden, das Gebäude sowie Erbbaurechte.

In einer Hauptfeststellung werden die Grundsteuerwerte grundsätzlich aller in Deutschland liegenden Grundstücke ermittelt. Nach § 221 BewG findet eine Hauptfeststellung alle sieben Jahre statt. Nach der diesjährigen Hauptfeststellung ist die nächste somit im Jahr 2029. Bundesländer mit eigenen Modellen haben mitunter davon abweichende Regelungen getroffen:

• Baden-Württemberg: alle 7 Jahre
• Bayern: nie, da wertunabhängig
• Hamburg: nie, da wertunabhängig
• Hessen: alle 14 Jahre
• Niedersachsen: nie, aber alle 7 Jahre Neuberechnung der Lage-Faktoren

Das Bundesmodell wie jedes Bundesland sehen Wertfortschreibungen vor, wenn sich die tatsächlichen Verhältnisse gegenüber dem Bewertungszeitpunkt geändert haben, oder wenn Fehler korrigiert werden müssen.

Jede Stadt oder Gemeinde kann für die Grundsteuern A und B jeweils eigene Hebesätze festlegen. Führt eine Kommune die Grundsteuer C ein, ist deren Hebesatz ebenfalls festzulegen und muss über dem der Grundsteuer B liegen.

Der Hebesatz ist mitentscheidend für die Zahllast, die durch die Grundsteuer auf dem Grundstück liegt:

Grundsteuerwert
x Grundsteuermesszahl
= Grundsteuermessbetrag
x Hebesatz
= Grundsteuer

Zum Thema Grundsteuerreform hat der Bund der Steuerzahler für seine Mitglieder vier INFO-Service publiziert:

• INFO-Service Nr. 17: „Grundsteuer: Was verändert sich für Eigentümer?“
• INFO-Service Nr. 31: „Grundsteuererklärung: Details zu Grundstücksart und Flächenberechnung“
• INFO-Service Nr. 35: „Endspurt Grundsteuererklärung – Häufige und interessante Fragen“
• INFO-Service Nr. 9: „Grundsteuer – Wichtiges zum Einspruch zum Grundsteuerwert“

Zudem ist der BdSt-Ratgeber Nr. 81 „Grundsteuererlass bei fremdvermieteten Immobilien wegen wesentlicher Ertragsminderung“ erschienen.

BdSt-Mitglieder können sich die INFO-Service und den Ratgeber im Mitgliederbereich auf www.steuerzahler.de herunterladen oder kostenlos bestellen unter Tel. 06131 – 986 100 bzw. per E-Mail an info@bdst-rlp.de.

„Eine Kernsanierung liegt vor, wenn nicht nur der Ausbau (u. a. Heizung, Fenster und Sanitäreinrichtungen) umfassend modernisiert, sondern auch der Rohbau jedenfalls teilweise erneuert worden ist. Bauliche Maßnahmen an nicht tragenden Bauteilen (z. B. Neugestaltung der Fassade) verlängern die Gesamtnutzungsdauer allein nicht wesentlich. Durch eine Kernsanierung wird das Gebäude in einen Zustand versetzt, der nahezu einem neuen Gebäude entspricht.

Dazu wird das Gebäude zunächst bis auf die tragende Substanz zurückgebaut. Decken, Außenwände, tragende Innenwände und ggf. der Dachstuhl bleiben dabei in der Regel erhalten; ggf. sind diese zu ertüchtigen und/oder instand zu setzen. Voraussetzungen für das Vorliegen einer Kernsanierung sind insbesondere die komplette Erneuerung der Dacheindeckung, der Fassade, der Innen- und Außenwände mit Ausnahme der tragenden Wände, der Fußböden, der Fenster, der Innen- und Außentüren sowie sämtlicher technischen Systeme wie z. B. der Heizung einschließlich aller Leitungen, des Abwassersystems einschließlich der Grundleitungen, der elektrischen Leitungen und der Wasserversorgungsleitungen, sofern diese technisch einwandfrei und als neubauähnlich und neuwertig zu betrachten sind.

Im Einzelfall müssen nicht zwingend alle der vorgenannten Kriterien gleichzeitig erfüllt sein. Dies gilt insbesondere für solche Gebäude und Gebäudeteile, bei denen aufgrund baurechtlicher Vorgaben eine weitreichende Veränderung nicht zulässig ist (z. B. unter Denkmalschutz stehende Gebäude und Gebäudeteile).“

(Quelle: Koordinierte Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder vom 9. November 2021: AEBewGrSt (allgemeiner Teil und Grundvermögen), S. 22.; Hervorhebungen durch den BdSt.)

Kleingärten und Dauerkleingärten nach dem Bundeskleingartengesetz werden grundsätzlich mit der Grundsteuer A belastet. Ihre Flächen werden mit dem 18,6-fachen Reinertrag für den Nutzungsteil Gemüsebau im Freiland und – falls eine Gartenlaube von mehr als 30 m² Bruttogrundfläche existiert – mit dem dreifachen des Wirtschaftsgebäude-Zuschlags bewertet. Ist die Gartenlaube kleiner, bleibt sie für den Grundsteuerwert außer Ansatz. Als Bruttogrundfläche der Gartenlaube gelten alle Stand- und Nebenfläche ggf. einschließlich eines überdachtem Freisitzes.

Erfolgt eine Zweckentfremdung, z. B. zu dauerhaftem Wohnen, können (Dauer-)Kleingärten als Grundvermögen zu veranlagen sein, wodurch sie unter die Grundsteuer B fallen.

In den Ländermodellen von Hessen (Flächen-Faktor-Modell) und Niedersachsen (Flächen-Lage-Modell) wird durch einen sogenannten Lagefaktor eine wertabhängige Komponente eingebracht. Im Gegensatz dazu kommt in Bayern umgesetzte einfache Flächenmodell ohne den Lagefaktor aus; insofern haben Hessen und Niedersachsen das bayerische Modell unnötig erweitert.

Der Lagefaktor ist von zwei Komponenten abhängig: Dem Bodenrichtwert des zu veranlagenden Grundstücks und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Stadt, in der das Grundstück liegt. Der Quotient aus grundstücksindividuellem Bodenrichtwert und dem durchschnittlichen Bodenrichtwert wird mit 0,3 potentiert. Auf zwei Nachkommastellen abgerundet stellt das Ergebnis dieser Rechnung den Lagefaktor dar.

Der BdSt Rheinland-Pfalz hält den Lagefaktor für sozial ungerecht. Keinesfalls gehen hohe Bodenrichtwerte mit hohem Wohnkomfort oder „guter Lage“ einher. Vielmehr haben Hochaussiedlungen mitunter deutlich höhere Bodenrichtwerte als Villenviertel, wie der Steuerzahlerbund anhand von Beispielen in mehreren Städten aufzeigt: 5 Probleme der Bodenrichtwerte / BdSt kritisiert wichtigsten Wert der Grundsteuerreform

Mit dem Lagefinanzamt wird das Finanzamt bezeichnet, in dessen Bezirk bzw. Zuständigkeitsbereich die zu bewertende Immobilie liegt.

Mieteinnahmen sind in der Feststellungserklärung nicht anzugeben. Allerdings ist eine gesetzlich festgelegte, somit fiktive Miete (Nettokaltmiete je m² Wohnfläche) beim Bundesmodell für Wohnimmobilien (dem sogenannten Ertragswertverfahren) von Bedeutung. Dazu hat der Gesetzgeber für die verschiedenen Gebäudearten sowie für Wohnflächen-Gruppen und Baujahrs-Gruppen für jedes Bundesland auf statistischer Grundlage Mieten ermittelt. Diese sind in Anlage 39 Teil I zum Bewertungsgesetz nachzulesen.

Beispielsweise wird einem 1996 gebauten Einfamilienhaus in Rheinland-Pfalz mit einer Wohnfläche von mehr als 100 m² eine fiktive Miete von 6,15 Euro/m² zugemessen. Würde dasselbe Haus im Saarland liegen, wären es bereits 6,35 Euro/m².

Die fiktive Miete wird mit dem sogenannten Mietniveaustufen-Faktor (Anlage 39 Teil II zum Bewertungsgesetz) multipliziert. Dieser ist von der Stadt oder Gemeinde abhängig, in der die Immobilie liegt.

Im Bundesmodell wird die fiktive Miete mit einem sogenannten Mietniveaustufen-Faktor multipliziert, der in Anlage 39 Teil II BewG festgelegt ist. Dieser Faktor bewirkt für die Mietniveaustufen 1 und 2 einen Abschlag um 20 Prozent bzw. zehn Prozent; für die Mietniveaustufe 3 keine Änderung der fiktiven Miete. Für die Mietniveaustufen 4 bis 7 wird die fiktive Miete um zehn bis 40 Prozent erhöht.

Dazu ist jede Stadt und Gemeinde in Deutschland in eine Mietniveaustufe eingeordnet worden. Um welche es sich handelt, steht in der Mietniveau-Einstufungsverordnung (MietNEinV).

Mietwohngrundstücke sind in § 249 Abs. 4 BewG definiert. Demnach sind Mietwohngrundstücke Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dienen und nicht Ein- und Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum sind.

Aus der Definition folgt, dass ein Mietwohngrundstück nur einen Eigentümer (natürliche oder juristische Person/Personen bzw. Personengruppen) haben; andernfalls wäre regelmäßig Sondereigentum am Gebäude begründet, wodurch es sich um Wohnungs- oder Teileigentum handeln könnte.

Typische Beispiele für ein Mietwohngrundstück ist ein Mehrfamilienhaus mit mehr als drei Wohneinheiten (bei genau zwei Wohneinheiten wäre es ein Zweifamilienhaus) oder ein Studentenwohnheim.

Der Miteigentumsanteil an der wirtschaftlichen Einheit eines jeden Eigentümers ist in der Feststellungserklärung anzugeben. Sie finden diesen z. B. im notariellen Kaufvertrag oder im Grundbuchauszug.

Im Sachwertverfahren sind die Normalherstellungskosten maßgeblich für die Berechnung des Grundsteuerwerts. Für verschiedene Gebäudearten sind die Herstellungskosten, abhängig vom Baujahr, in Anlage 42 Teil II BewG festgelegt. Für den Grundsteuerwert sind sie mit dem für den Bewertungsstichtag relevanten Baupreisindex zu multiplizieren.

Der Normalherstellungswert wird im Sachwertverfahren als Zwischenschritt für den Gebäudewert berechnet. Er errechnet sich aus der Bruttogrundfläche multipliziert mit den Normalherstellungskosten und dem Baupreisindex zum Bewertungsstichtag. Um auf den Gebäudewert zu kommen, ist eine Alterswertminderung vorzunehmen. Die Rechenmethode ist in § 259 BewG festgelegt.

Im Falle der Grundsteuer A, die auf land- und forstwirtschaftliche Vermögen erhoben wird, bestehen sieben Nutzungsarten, die in § 237 BewG definiert sind:

• landwirtschaftliche Nutzung,
• forstwirtschaftliche Nutzung,
• weinbauliche Nutzung,
• gärtnerische Nutzung,
• übrige und sonstige landwirtschaftliche Nutzung,
• Abbauland, Geringstland und Unland sowie
• Hofstelle.

In der Feststellungserklärung (Anlage GW-3 „land- und forstwirtschaftliches Vermögen“) sind diese sieben Nutzungsarten ggf. weiter aufzuschlüsseln; dazu werden insgesamt 34 Nutzungsarten unterschieden (siehe u.a. Ausfüllanleitung auf elster.de unter Anlage GW-3 „Anlage zur Nutzung“ und „Nutzung“.)

Über die sogenannte Öffnungsklausel ist es den Bundesländern möglich, vom Bundesmodell abweichende Reformmodelle zu verabschieden. Davon haben für die Grundsteuer B mehrere Bundesländer Gebrauch gemacht:

• Baden-Württemberg mit dem Bodenwertmodell,
• Bayern mit dem (einfachen) Flächenmodell,
• Hamburg mit dem Wohnlagen-Modell,
• Hessen mit dem Flächen-Faktor-Modell und
• Niedersachsen mit dem Flächen-Lage-Modell.

Zudem haben das Saarland und Sachsen abweichend vom Bundesmodell eigene Grundsteuermesszahlen festgelegt, im Übrigen das Bundesmodell übernommen.

Die Öffnungsklausel ist im Grundgesetz (Art. 72 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 GGi. V. m. Art .125 b Abs. 3 GG) verankert. In Artiktel 72 Absatz 3 Grundgesetz heißt es:
„Hat der Bund von seiner Gesetzgebungszuständigkeit Gebrauch gemacht, können die Länder durch Gesetz hiervon abweichende Regelungen treffen über:
[…]
7. die Grundsteuer.“
Artikel 125 b Absatz 3 Grundgesetz führt aus:
„Auf dem Gebiet des Artikels 72 Absatz 3 Satz 1 Nummer 7 darf abweichendes Landesrecht der Erhebung der Grundsteuer frühestens für Zeiträume ab dem 1. Januar 2025 zugrunde gelegt werden.“

Realsteuern, auch Objektsteuer genannt, knüpft an ein Besteuerungsobjekt an, ohne auf die persönlichen (subjektiven) Verhältnisse des Steuerschuldners Rücksicht zu nehmen. Zu den relevantesten Realsteuern gehören die Grundsteuern und die Gewerbesteuer. Diese werden jeweils von den Kommunen erhoben, die auch den Hebesatz festlegen.

Im Bundesmodell hat die Restnutzungsdauer des oder der sich auf dem Grundstück befindlichen Gebäude großen Einfluss auf den Grundsteuerwert. Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer und dem Baujahr. Im Ertragswertverfahren (für Wohnimmobilien) wird sie anders berechnet als im Sachwertverfahren (für Nicht-Wohnimmobilien).

Das Sachwertverfahren ist eines von zwei Bewertungsverfahren im Bundesmodell, es wird angewendet auf Nichtwohngrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke und sonstige Grundstücke, die unter keine andere Grundstücksart fallen. Geregelt ist das Sachwertverfahren in §§ 258 bis 259 BewG.

Idee des Sachwertverfahrens ist es, dass der Grundsteuerwert sich danach richtet, wie viel es zum Bewertungsstichtag kosten würde, das Grundstück zu kaufen und darauf ein identisches Gebäude zum bestehenden zu errichten. Dafür werden der Wert des Gebäudes und der Wert des Grund und Bodens pauschaliert berechnet. Wesentliche Faktoren sind die mit dem Baupreisindex multiplizierten Normalherstellungskosten, die von der Gebäudeart abhängig sind, sowie der Bodenwert.

Das zweite Verfahren im Bundesmodell ist das Ertragswertverfahren, es wird auf Wohnimmobilien angewendet.

Siehe Bundesmodell.

1. Persönliche Steuernummer, die das Finanzamt einem Steuerpflichtigen zuweist. Im Gegensatz zur Steuer-Identifikationsnummer kann sich die Steuernummer im Laufe eines Lebens ändern, etwa bei einem Umzug oder einer Strukturreform des Finanzamtes.

2. In Berlin, Bremen, Hamburg und Schleswig-Holstein ist Steuernummer in Zusammenhang mit Grundstücken der Ausdruck für das (Einheitswert-)Aktenzeichen. Siehe Aktenzeichen.

Die Steuer-ID ist in der Feststellungserklärung für jeden Eigentümer anzugeben. Im Gegensatz zur Steuernummer ist die Steuer-ID dauerhaft gleich.

Sowohl für die Eigentumsverhältnisse am Grundstück als auch für die tatsächlichen Verhältnisse ist der Stichtag für die Hauptfeststellung 2022 der 1. Januar 2022.

Sonstige bebaute Grundstücke sind in § 249 Abs. 9 BewG definiert. Demnach sind dies Grundstücke, die nicht unter die Absätze 2 bis 8 fallen.

Somit stellen sonstige bebaute Grundstücke eine „Auffang-Tatbestand“ dar, damit tatsächlich jedes Grundstück irgendeiner Grundstücksart zugeordnet werden kann.

Sonstige bebaute Grundstücke werden im Sachwertverfahren bewertet. Typische Beispiele sind Vereinshallen wie Schützenhallen oder Jagdhütten.

Teileigentum in § 249 Abs. 6 BewG definiert. Demnach ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum, zu dem es gehört.

Wird das Sondereigentum zu Wohnzwecken verwendet, liegt regelmäßig Wohnungseigentum vor.

Teileigentum wird im Sachwertverfahren bewertet. Ein typisches Beispiel ist ein Ladengeschäft in einer größeren Anlage.

Im Bundesmodell sind unbebaute Grundstücke in § 246 BewG definiert, ihre grundsteuerliche Bewertung in § 247 BewG. Demnach befinden sich auf unbebauten Grundstücken keine benutzbaren Gebäude. Die Benutzbarkeit beginnt zum Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit. Gebäude sind als bezugsfertig anzusehen, wenn den zukünftigen Bewohnern oder sonstigen vorgesehenen Benutzern die bestimmungsgemäße Gebäudenutzung zugemutet werden kann. Nicht entscheidend für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit ist die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde.

Befinden sich auf dem Grundstück Gebäude, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können, so gilt das Grundstück als unbebaut. Als unbebaut gilt auch ein Grundstück, auf dem infolge von Zerstörung oder Verfall der Gebäude auf Dauer kein benutzbarer Raum mehr vorhanden ist.

Unbebaute Grundstücke werden grundsätzlich bewertet, indem der Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert werden.

In den Modellen von Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen können Grundstücke auch dann als unbebaut gelten, wenn bspw. Gebäude mit weniger als 30 m² Fläche darauf stehen mit Ausnahme von Garagen.

Siehe Einspruch.

Ein zentraler Begriff im Bewertungsgesetz ist die wirtschaftliche Einheit (§ 2 BewG). Gemeint ist damit etwa ein unbebautes Grundstück, ein Grundstück mit Gebäude oder eine Wohneinheit in einem Gebäude, wobei Sondereigentum begründet wurde wie bei einer Etagenwohnung. Eine wirtschaftliche Einheit kann sich über mehrere Grundstücke erstrecken, z. B. ein Reihenhaus in Verbindung mit einer Garage auf einem räumlich getrennten Grundstück (Garagenhöfe).

Nach § 2 Abs. 1 BewG ist jede wirtschaftliche Einheit für sich zu bewerten. Ihr Wert ist im ganzen festzustellen. Was als wirtschaftliche Einheit zu gelten hat, ist nach den Anschauungen des Verkehrs zu entscheiden. Die örtliche Gewohnheit, die tatsächliche Übung, die Zweckbestimmung und die wirtschaftliche Zusammengehörigkeit der einzelnen Wirtschaftsgüter sind zu berücksichtigen.

Mehrere Wirtschaftsgüter kommen als wirtschaftliche Einheit nur insoweit in Betracht, als sie demselben Eigentümer gehören (§ 2 Abs. 2 BewG). Dies hat zur Folge, dass bspw. ein Gebäude mit sechs Wohnungen nur dann als wirtschaftliche Einheit gilt, wenn alle sechs Wohnungen demselben Eigentümer gehören – dann läge ein Mietwohngrundstück vor. Wäre mindestens eine Wohnungen Sondereigentum, dann würde es bei allen Wohnungen grundsätzlich sich um Wohnungseigentum handeln.

Im Bundesmodell spielt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer eine wichtige Rolle. Die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer ist für verschiedene Gebäudearten in Anlage 38 BewG festgelegt. Für Wohngebäude beträgt sie grundsätzlich 80 Jahre. Ausnahmen davon bestehen im Falle einer Kernsanierung (Abschlag von 10 Prozent) sowie bei bestehenden Abbruchverpflichtungen.

Gemeinsam mit dem Baujahr bestimmt die wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer die Restnutzungsdauer, die sowohl im Ertragswert- als auch im Sachwertverfahren mitentscheidend für den Grundsteuerwert ist.

In allen Bewertungsverfahren außer dem Bodenwertmodell von Baden-Württemberg bestimmt die Wohnfläche den Grundsteuerwert mit.

Die Wohnfläche ist nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) zu bestimmen. Gab es keine baulichen Veränderungen, ist sie bspw. den Bauunterlagen zu entnehmen.

Unser BdSt-Info-Service Nr. 17 „Grundsteuererklärung: Details zur Grundstücksart und Flächenberechnung“ erklärt Ihnen anschaulich und mit Beispielen, welche Grundstücksart bei Ihrer Immobilie vorliegt und wie die Wohnfläche bzw. Bruttogrundfläche berechnet werden. BdSt-Mitglieder können den Info-Service entweder im Mitgliederbereich herunterladen oder bestellen unter Tel. 06131-986 100 bzw. per E-Mail an info@bdst-rlp.de.

In der Hansestadt Hamburg wird das Wohnlage-Modell angewendet, um die Grundsteuer B zu berechnen. Es ist eine Erweiterung des Flächenmodells um einen Lagefaktor. Dieser Lagefaktor berücksichtigt „gute“ und „normale“ Wohnlagen dahingehend, dass „gute“ Wohnlagen eine höhere Grundsteuermesszahl zugewiesen bekamen, wodurch letztlich ihre Grundsteuer steigt.

Das Wohnlage-Modell ist im Hamburgischem Grundsteuergesetz festgelegt.

§ 249 Abs. 10 BewG definiert eine Wohnung wie folgt: Eine Wohnung ist in der Regel die Zusammenfassung mehrerer Räume, die in ihrer Gesamtheit so beschaffen sein müssen, dass die Führung eines selbständigen Haushalts möglich ist. Die Zusammenfassung der Räume muss eine von anderen Wohnungen oder Räumen, insbesondere Wohnräumen, baulich getrennte, in sich abgeschlossene Wohneinheit bilden und einen selbständigen Zugang haben. Daneben ist erforderlich, dass die für die Führung eines selbständigen Haushalts notwendigen Nebenräume (Küche, Bad oder Dusche, Toilette) vorhanden sind. Die Wohnfläche soll mindestens 20 Quadratmeter betragen.

Von der Definition kann abgewichen werden, so gelten bspw. Wohneinheiten in Studentenwohnheimen regelmäßig auch dann als Wohnungen, wenn ihre Fläche geringer als 20 m² ist.

Wohnungseigentum ist in § 249 Abs. 5 BewG definiert. Demnach ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Wird das vermeintliche Wohnungseigentum nicht zu Wohnzwecken, sondern zu betrieblichen oder öffentlichen Zwecken genutzt, liegt regelmäßig Teileigentum vor.

Wohnungseigentum wird mit dem Ertragswertverfahren bewertet. Typisches Beispiel ist eine Etagenwohnung.

Zweifamilienhäuser sind in § 249 Abs. 3 BewG definiert. Demnach sind Zweifamilienhäuser Wohngrundstücke, die zwei Wohnungen enthalten und kein Wohnungseigentum sind. Ein Grundstück gilt auch dann als Zweifamilienhaus, wenn es zu weniger als 50 Prozent der Wohn- und Nutzfläche zu anderen als Wohnzwecken mitbenutzt und dadurch die Eigenart als Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.

Ein typisches Beispiel ist ein Haus mit einer Hauptwohnung und einer Einliegerwohnung, wobei beide Wohneinheiten grundsätzlich demselben Eigentümer gehören müssen. Würden Hauptwohnung und Einliegerwohnung zwei verschiedenen Eigentümern gehören und wäre, z. B. über eine Teilungserklärung, Sondereigentum begründet, läge Wohnungseigentum nach § 249 Abs. 5 BewG vor.