Baulandsteuer? Ungeheuer wirkungslos

Die negativen Effekte der Grundsteuer C

Ab 2025 dürfen Städte und Gemeinden im Land bebaubare, aber noch unbebaute Grundstücke mit einer erhöhten Grundsteuer belasten. Durch diese sog. Grundsteuer C soll Bauland aktiviert werden. Viel mehr spricht aber dafür, dass Bürokratie aktiviert wird und die Baulandsteuer ansonsten wirkungslos ist. Auch in Hinblick auf Gewerbesteuereinnahmen lehnt der BdSt die Grundsteuer C ab.

Immer näher rückt die Grundsteuer-Reform. Ab dem Jahr 2025 werden die bislang genutzten „Einheitswerte“ als Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer verschwinden. Das Bundesverfassungsgericht hatte die längst veralteten Einheitswerte im April 2018 für verfassungswidrig erklärt. Über ein Jahr später hatten sich Bundestag und Bundesrat auf ein Reformmodell geeinigt, das nach dem Bundesfinanzminister Scholz-Modell genannt wird. Es sieht eine komplizierte wertabhängige Berechnung vor. Länder, denen das Scholz-Modell etwa zu kompliziert oder zu ungerecht ist, dürfen dank der Öffnungsklausel ein eigenes Reformmodell festlegen.

Rheinland-Pfalz tut dies jedoch nicht. Hierzulande zeigte sich Finanzministerin Ahnen sehr früh begeistert vom Scholz-Modell. Unter anderem sieht das Scholz-Modell vor, eine neue Grundsteuer-Variante aufzulegen. Bisher wird die Grundsteuer A auf agrarische Grundstücke, nämlich land- und forstwirtschaftlich genutzten Grund und Boden, und die Grundsteuer B auf bauliche Grundstücke erhoben. Das Scholz-Modell erlaubt es Städten und Gemeinden, eine erhöhte Grundsteuer – Grundsteuer C genannt – auf bebaubares, aber noch unbebautes Land zu erheben.

Bereits vor 60 Jahren gescheitert

Ziel der Grundsteuer C ist es, steuerliche Anreize zu setzen, baureife Grundstücke zu bebauen. Unfreiwillig komisch heißt es im Gesetz, „baureife Grundstücke für eine Bebauung zu mobilisieren“ – was bei Immobilien eher schwierig ist. Dass das Ziel erreicht wird, ist fraglich. In den 1960er Jahren war es Kommunen für eine kurze Zeit möglich, eine „Baulandsteuer“ zu erheben. Bereits 1964 wurde sie rückwirkend für 1963 abgeschafft. Die gewünschte Lenkungswirkung stellte sich nicht ein. Tatsächlich waren durch die Baulandsteuer nur arme, wenig liquide Bürger gezwungen, ihre Grundstücke an Wohlhabende und Spekulanten zu verkaufen.

Insofern ist es abzusehen, dass auch in wenigen Jahren keine nennenswerte positive Lenkungswirkung eintritt. Steuern dürfen nämlich keine erdrosselnde Wirkung entfalten. Tatsächlich ist zu bedenken, wer aus welchen Gründen unbebaute Grundstücke hält. Während Spekulanten mit Renditeerwartungen von jenseits fünf Prozent p.a. selbst bei einem erhöhten Grundsteuer-Hebesatz ihre Gewinne erzielen, gibt es vor allem zwei Gruppen von Bauherren, denen eine Grundsteuer C weh täte.

Betriebserweiterungen in Gefahr

Zum einen sind dies oft Eltern und Großeltern für ihre Kinder und Enkel, damit diese in der Nähe eigene Häuser bauen können. Wenn ein Grundstück für ein Einfamilienhaus jährlich um einige hundert Euro teurer wird, hat dies regelmäßig zwar keinen Anreiz, das Grundstück zu verkaufen oder zu bebauen. Jedoch summiert sich die erhöhte Grundsteuer auf einige Tausend Euro, bis der Nachwuchs endlich baut. Eine „Mobilisierungswirkung“ ergibt sich demnach nicht.

Eine zweite große Gruppe von Bauherren sind Betriebe, die Erweiterungsflächen für sich halten. Sähen sie sich gezwungen, diese Grundstücke zu verkaufen, würde bei Expansionsbedarf womöglich der gesamte Standort in Gefahr sein. Zumal nicht nur aus betrieblichen Gründen, sondern auch wegen des Umweltschutzes ein zusammenhängender Standort sinnvoll ist – Stichwort kurze Wege. Letztlich würde eine wirksame Grundsteuer C auf freie Betriebsgrundstücke die Gewerbesteuereinnahmen einer Stadt oder Gemeinde mittel- und langfristig gefährden.

Bürokratie-Beschaffungsprogramm

Für die Bürger und Betriebe ist die Grundsteuer C teuer. Dennoch sprechen die hohen Anforderungen und das Konfliktpotential dafür, dass die Grundsteuer C für Kommunen sogar zu einem Zuschussgeschäft werden kann.

Zunächst muss die Stadt oder Gemeinde begründen, dass Gebiete mit besonderem Wohnraumbedarf bestehen. Daraufhin müssen die baureifen Grundstücke „nach den Verhältnissen zu Beginn eines Kalenderjahres“ einzeln bestimmt und in einer Karte dargestellt werden. Als baureif gelten unbebaute Grundstücke, die nach „Lage, Form und Größe und ihrem sonstigen tatsächlichen Zustand sowie nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften sofort bebaut werden könnten“, heißt es im Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung.

Bereits das Gesetz lässt die Bürokratie erahnen, mit der die Kommunen durch die Grundsteuer C konfrontiert werden. Das Scholz-Modell ist bereits hochkompliziert und verwaltungsintensiv – allein in Rheinland-Pfalz werden 175 neue Vollzeitstellen beim Land geschaffen – jedoch setzt die Grundsteuer C dem Bürokratiewahnsinn die Krone auf.

BdSt-Fazit:

Kommunen sind gut beraten, die Grundsteuer C nicht einzuführen. Als „Baulandsteuer“ erwies sie sich bereits in den 1960er Jahren als Instrument zur Fehlsteuerung. Heutzutage wäre sie ein wirkungsloses Bürokratiemonster. Wer Bauland aktivieren will, sollte positive Anreize zum Bauen schaffen. Dies gelingt durch einfache Baugesetze, durch schnelle und kooperative Bauämter – und vor allem durch niedrige Steuern, die Bauherren finanziell Luft zum Atmen lassen. Dazu zählt vor allem, die Grunderwerbsteuer zu senken. Dies alles hat das Land Rheinland-Pfalz selbst in der Hand – so wie es auch abweichend vom Scholz-Modell bestimmen kann, dass es Kommunen doch verwehrt wird, sich an der Grundsteuer C zu versuchen.

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