Fauler Kompromiss bei Grundsteuer-Reform

Höhere Kosten für Bürger, mehr Bürokratie für Kommunen

Auf die Eckpunkte der Grundsteuer-Reform haben sich Bund und Länder geeinigt. Künftig sollen drei Komponenten die Bemessungsgrundlage bilden. Dieser Kompromiss auf ein wertabhängiges Modell kann für die Bürger teuer werden, denn einem Erhöhungs-Automatismus steht nichts im Wege. Der Steuerzahlerbund fordert Nachbesserungen.

Bis Ende 2019 muss ein neues Grundsteuer-Modell gefunden und spätestens ab dem Jahr 2025 angewendet werden. Wesentlich Gleiches sei gleich und wesentlich Ungleiches ungleich zu behandeln, befand das höchste deutsche Gericht – und kippte mit seinem Urteil die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer, den sogenannten Einheitswert.

Der Einheitswert wurde in den alten Bundesländern letztmalig 1964 flächendeckend ermittelt, in den neuen Bundesländern basieren die Einheitswerte auf einer Feststellung des Jahres 1935. Mit den heutigen Verkehrswerten haben sie entsprechend wenig zu tun, obwohl die Einheitswerte dem Verkehrswert der Grundstücke annährend abbilden sollten. Die vorgesehenen Hauptfeststellungen im Turnus von sechs Jahren wurden nie durchgeführt.

Eckpunkte der neuen Grundsteuer-Grundlage

Nun einigten sich die Finanzminister des Bundes und der Länder auf die Eckpunkte für die anstehende Reform. Der Einheitswert wird durch drei Komponenten ersetzt, die gemeinsam die Bemessungsgrundlage bilden. Erstens wird die durchschnittliche Nettokaltmiete angesetzt. Ist die tatsächlich vereinbarte Miete um bis zu 30 Prozent darunter, wird die tatsächliche Miete veranlagt. Sollte die tatsächliche Miete sogar noch geringer sein, wird die durchschnittliche Nettokaltmiete pauschal um 30 Prozent gemindert. Zweitens wird das Baujahr einbezogen. Drittens werden die Bodenrichtwerte herangezogen. Die Grundstücke können aber in neue Bodenrichtwertzonen gegliedert werden, als sie aktuell geführt sind. Folglich wird die Grundsteuer in einem wertabhängigen Modell ermittelt.

Für Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke (z. B. ein Gewerbegrundstück, auf dem das Wohnhaus des Unternehmers steht) soll ein vereinfachtes Sachwertverfahren die Bemessungsgrundlage bestimmen. Gegenüber dem eigentlichen Sachwertverfahren sollen für die Grundsteuer nur acht statt 30 Angaben erforderlich sein.

Schon heute ist die Grundsteuer kompliziert zu berechnen. Der Einheitswert des Grundstücks wird mit der Steuermesszahl multipliziert. Diese ist von der Art des Grundstücks bzw. seiner Bebauung abhängig. Einfamilienhäuser haben für die ersten rund 39.000 Euro Einheitswert eine Messzahl von 2,6 Promille, für jeden weiteren Euro Einheitswert ist der Faktor 3,5 Promille. Zweifamilienhäuser hingegen haben durchweg eine Grundsteuermesszahl von 3,1 Promille. Als dritter Faktor kommt der Hebesatz in die Rechnung. Der wird von der Kommune festgelegt.

Höhere Kosten und mehr Bürokratie

Die dargelegten Eckpunkte der neuen Grundsteuer haben negative Wirkungen auf die Immobilienbesitzer. Betroffen sind sowohl Bewohner von selbstgenutzten Eigentum als auch Mieter. Insbesondere die Nettokaltmiete als Bemessungsgrundlage birgt einen Steuererhöhungs-Automatismus in sich – zumindest dann, wenn künftig die Hauptfeststellungen turnusgemäß vorgenommen werden. Durch die steigenden Mieten in Städten und Gemeinden mit starkem Zuzug steigt die Grundsteuer sogar dann, wenn der Hebesatz gleich bleibt.

Gemeinden und Städte dürften unter der künftig noch höheren Bürokratie ächzen. Ein wertabhängiges Modell verlangt immer wieder nach Aktualisierungen. Dabei wurden in den vergangenen Jahrzehnten die Hauptfeststellungen ja gerade deswegen unterlassen, weil sie unheimlich kompliziert und teuer sind. Hierin besteht für die Bürger die nächste Gefahr. Zwar verspricht die Politik, die Grundsteuer-Reform solle aufkommensneutral sein. Fraglich ist aber, ob die Kommunen die hohen Erhebungskosten nicht einfach auf die Grundsteuer aufschlagen, indem sie den Hebesatz anheben. Dann trügen die Bürger die Kosten der vermurksten Reform, während die Kommunen nach Abzug der Erhebungskosten tatsächlich kein höheres Aufkommen verzeichnen könnten.

Was ist eine gerechte Grundsteuer?

Inwieweit es sozialpolitisch gerecht ist, dass Mieter mit hoher Miete auch noch durch eine hohe Grundsteuer bestraft werden, steht im Raum. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht kein Gerechtigkeitsproblem, sondern ein Gleichheitsproblem festgestellt, für die Politik scheint das aber zu wirklichkeitsnah. Abstrakter, nicht so gut messbar ist der Begriff der „Gerechtigkeit“.

Bundesfinanzminister Olaf Scholz und seine Länderkollegen glauben anscheinend, dass eine teure Wohnung mit wirtschaftlicher Leistungsfähigkeit einherginge. Dem widerspricht der Steuerzahlerbund deutlich. Eine teure Wohnung kann schlichte Notwendigkeit sein, keineswegs Luxus. Neumieten sind vor allem in Großstädten deutlich höher als Bestandsmieten. Wer eine fünf- oder sechsköpfige Familie hat oder seine Eltern zuhause pflegt, der benötigt eine große Wohnung. Wer vor 30 Jahren in günstiger Lage baute, ist deswegen heute nicht finanziell leistungsfähig, weil die Immobilie an Wert gewonnen haben mag. Es bedarf keiner Hilfsgrößen wie dem Wohnraum, um die finanzielle Leistungsfähigkeit der Bürger zu besteuern. Dafür hat Deutschland einen progressiven Einkommensteuertarif!

Tatsächlich lässt sich die Grundsteuer nicht mit dem Leistungsfähigkeitsprinzip begründen. Vielmehr wird die Grundsteuer mit dem Äquivalenzprinzip gerechtfertigt: Kommunale Leistungen begründen die Steuer. Gemeint sind damit unter anderem Schulen (bzw. Schulgebäude) und nicht kostendeckende Einrichtungen wie Theater und Bäder. Entsprechend würde eine gerechte Grundsteuer an den Leistungen einer Stadt oder Gemeinde im Umfeld der Wohnung ansetzen.

BdSt fordert Nachbesserungen des faulen Kompromisses

Eine Grundsteuer, die im Sinne des Äquivalenzprinzips gerecht werde, würde aber massive Schwierigkeiten nach sich ziehen, da der Wert der öffentlichen Infrastruktur von jedem Bürger anders beurteilt wird. Daher plädiert der Steuerzahlerbund für ein einfaches Modell, das für jeden nachvollziehbar ist. Ein Modell ohne Steuererhöhungs-Automatismus. Ein solches Modell setzt nicht an der Miete oder einem Bodenrichtwert an, sondern an der Fläche. Ein einfaches Flächenmodell ist wertunabhängig. Regelmäßige kostenintensive Hauptfeststellungen entfallen. Entsprechend wäre die Steuererhebung für die Kommunen günstig. Und die Bürger könnten sich die Grundsteuer selbst ausrechnen, weil die Grundstücks- und Wohnungsgrößen bekannt sind.

Der Reformvorschlag, auf den Olaf Scholz und seine Finanzministerkollegen sich einigten, ist für die Bürger ein fauler Kompromiss. Unvereinbar ist der Vorschlag mit der Forderung nach günstigem Wohnraum. Durch diese Grundsteuer-Reform würde es für die Bürger teurer werden, da ihre Steuerlast mit steigenden Mieten stiege. Auch für die Kommunen wird es teuer, weil die Erhebungskosten hoch sind. Eine bürokratiearme und nachvollziehbare Grundsteuer sieht anders aus.

Für Mitglieder steht das BdSt-Info 2/2019 „Grundsteuer – Überblick über die Reform-Modelle“ im Mitgliederbereich zur Verfügung.

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