Die Grundsteuerreform – Eine tickende Zeitbombe

Gastbeitrag von Manfred Leyendecker - Vorsitzender von Haus & Grund Rheinland-Pfalz e.V.

Die Grundsteuer gilt von alters her als bedeutsame Steuerart auf Immobilieneigentum (Substanzsteuer). Sie bezieht sich auf den Wert eines Grundstückes einschließlich eventueller Gebäude. Die persönlichen Verhältnisse der Eigentümer bleiben dabei außer Betracht. Das Steueraufkommen ist weitgehend unabhängig von konjunkturellen Einflüssen. Damit stellt die Grundsteuer für die Gemeinden einen fest kalkulierbaren Posten im System der kommunalen Einnahmequellen dar.

Es verwundert nicht, dass sich die Grundsteuer bei deutschen Bürgermeistern wachsender Beliebtheit erfreut. Das bundesweite Aufkommen im vergangenen Jahr von rund 13 Milliarden Euro – mit steigender Tendenz – ist eine beeindruckende Größe. Weder die Aufkommenskontinuität dieser Steuer noch ihr Fortbestand stehen ernsthaft in Frage. Betroffen von der Grundsteuer B (diese gilt für die nicht landwirtschaftlich genutzten Grundstücke) sind gleichermaßen die Grundeigentümer wie auch die Mieter, die sie über die Betriebskostenabrechnung zu zahlen haben.

Reformstau

Die Grundsteuer gilt als der Dino der Steuergesetzgebung. Sie knüpft an die sog. Einheitswerte an. In den alten Ländern liegen diesen die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1964 zugrunde. In den neuen Ländern sind es sogar die Wertverhältnisse zum 1. Januar 1935. Die Einheitswerte, die sich auf der Grundlage der Jahresrohmieten ergeben, werden mit bundesweit einheitlichen Steuermesszahlen je nach Immobilienart (Einfamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) multipliziert. Darüber hinaus legt jede Gemeinde individuell eine weitere Stellschraube für die Steuer fest, den sog. Hebesatz. Eigentlich hätte seit den 1960er Jahren im Sechsjahres-Rhythmus eine Anpassung der Einheitswerte stattfinden müssen. Dies ist aber wegen des hohen Verwaltungsaufwandes unterblieben.

Das Ergebnis ist eine kaum mehr nachvollziehbare ungleiche Besteuerung auf völlig veralteten Bewertungsgrundlagen, die neue Ausstattungsmerkmale und städtebauliche Entwicklungen nicht berücksichtigt. Dass das so nicht bleiben darf, hat der Bundesfinanzhof schon vor geraumer Zeit beanstandet. Er hat dem Bundesverfassungsgericht im Jahre 2014 mehrere Fälle vorgelegt, aus denen sich seiner Auffassung nach die Verfassungswidrigkeit der aktuellen Grundsteuererhebung bereits seit dem Jahr 2008 ergibt. Kassiert das Bundesverfassungsgericht die aktuelle grundsteuerliche Bewertung, könnte auf dieser Rechtsgrundlage keine Besteuerung mehr erfolgen. Ein erster Verhandlungstermin ist noch nicht angesetzt, gleichwohl ist eine Entscheidung in Sichtweite. Damit würde den Gemeinden vorübergehend eine wichtige Einnahmequelle wegbrechen. Denn es ist offen, wie viel Zeit dem Gesetzgeber für eine Neuregelung eingeräumt würde.

Reformvorhaben

Alle Bundesländer – mit Ausnahme von Bayern und Hamburg – haben sich auf einen Entwurf verständigt, der in einem ersten Schritt die veraltete Bewertung neu regeln soll. Es handelt sich um den Gesetzentwurf des Bundesrates vom 4. November 2016 zur Änderung des Bewertungsgesetzes. Statt des bisherigen Einheitswertes ist ein sog. Kostenwert zu ermitteln. Er setzt sich aus dem aktuellen Bodenrichtwert des Grundstücks und einem Gebäudewert zusammen. In den Gebäudewert fliesen die fiktiven Herstellungskosten nach einer Tabelle ein, die die bestimmten Immobilienarten und Ausstattungsmerkmale berücksichtigt.

Die erste Bewertung soll auf den Stichtag 1. Januar 2022 für schätzungsweise 35 Millionen wirtschaftliche Einheiten erfolgen. Die Besteuerung nach den neuen Werten soll dann im Jahre 2027 beginnen. Um künftig einen Bewertungsstau zu vermeiden, ist eine regelmäßige Wiederholung der Bewertung aller Grundstücke (und der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe) vorgesehen. Daher wurde ein Verfahren gewählt, das es ermöglicht, spätere Bewertungen weitgehend automationsgestützt durchzuführen. Eine Änderung des Grundgesetzes soll zugleich die konkurrierende Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die Grundsteuer absichern.

Zu erwartende soziale Härten sollen auf der Ebene der Steuermesszahlen, die in die Hand der Länder gegeben werden sollen, sowie durch Anpassung der Hebesätze nach unten korrigiert werden. Diese doppelte Korrektur durch Länder-Steuermesszahlen und kommunale Hebesätze sind aber nur unverbindliche politische Absichtserklärungen, die erst im Grundsteuergesetz umgesetzt werden müssten. Das Grundsteuergesetz ist aber nicht Gegenstand des o.g. Entwurfes, der zunächst nur das Bewertungsgesetz an die zu erwartenden Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts anpassen will. Die Bundesregierung hat zur Bedingung gemacht, dass zunächst ein kompletter Länderkonsens herzustellen ist. Daher wurde in der abgelaufenen Legislaturperiode die Angelegenheit nicht weiter vorangetrieben.

Die Bundesländer Bayern und Hamburg kritisieren, dass die Bewertung der Grundstücke an den Bodenrichtwert anknüpft, der in vielen Regionen Deutschlands stark ansteigt. Außerdem bemängeln sie die Gebäudekomponente, weil sie an den Baukostenindex gekoppelt und dadurch dynamisiert ist, was eine zusätzliche Kostensteigerung befürchten lässt. Das von diesen beiden Ländern favorisierte wertunabhängige Modell verspricht eine deutlich schneller umsetzbare Alternative: Es sieht vor, dass unabhängig von Lage und Ausstattung der Immobilie nur Grundstücks- und Gebäudeflächen als Bemessungsgrundlagen herangezogen und mit einem nach Gebäudenutzungsart differenzierten, feststehenden Faktor multipliziert werden. Diese Alternative bedeutete für alle Beteiligten (Kommunen, Eigentümer und Mieter) mehr Planungssicherheit, würde die Werte nicht so exorbitant ansteigen lassen und würde die aufwendige Erfassung und Neubewertung der Immobilien ersparen. Vereinfachend käme hinzu, dass die bisherigen Steuermesszahlen entfallen könnten.

Aufkommensneutralität und Praktikabilität

Die steuerliche Belastung von Grund und Boden ist von enormer wirtschaftlicher Bedeutung. Es ist daher zu fordern, dass die Aufkommensneutralität gewährleistet wird, das heißt, dass die Bürger im Durchschnitt nicht zusätzlich belastet werden. Dies ist angesichts der Beteiligung und Betroffenheit unterschiedlicher Gebietskörperschaften eine besondere Herausforderung. Dabei wird es wesentlich auf die konkrete Ausgestaltung des Reformvorhabens ankommen. Den Steuerpflichtigen wird nur dann gedient sein, wenn das Gesetz nicht nur verfassungsgemäß, sondern vor allem auch praktikabel konzipiert wird. Eine zusätzliche finanzielle Belastung der Grundstückseigentümer und Mieter würde sich in der ganzen Breite der Gesellschaft negativ auswirken.

Unser Landesverband wird das Gesetzesvorhaben kritisch begleiten. Wir werden uns mit Verve dafür einsetzen, dass Grundstückseigentümer sowie private und gewerbliche Mieter keine steuerlichen Mehrbelastungen aus der Reform befürchten müssen. Ferner fordern wir im Verbund mit dem Bund der Steuerzahler Rheinland- Pfalz e.V. weiterhin, dass in Anlehnung an die Kappungsgrenze im Wohnraummietrecht eine Grundsteuerbremse eingeführt wird. Konkret bedeutet dies, dass der Hebesatz maximal um 20 Prozentpunkte in drei Jahren erhöht werden darf. Auf diese Weise könnte ein wichtiger Beitrag zum bezahlbaren Wohnraum geleistet werden.

Foto: Haus & Grund Rheinland-Pfalz

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