Fällt beim Verkauf eines Gartenhauses Spekulationsteuer an?

Verkäufer wohnte fünf Jahre in "Datsche", bis er sie verkaufte

Wer eine Immobilie nicht mindestens zehn Jahre lang nach ihrem Kauf hält, der muss den Gewinn versteuern – außer er bewohnte die Immobilie in den drei Jahren vor dem Verkauf selbst. Doch was ist, wenn der Verkäufer zwar die Immobilie tatsächlich bewohnte, aber dies gar nicht erlaubt war? Nun liegt der Fall eines Gartenhäuschens vor dem Bundesfinanzhof.

Eigentümer, die ihr Wohnhaus verkaufen, brauchen den Gewinn nicht zu versteuern, wenn das Haus oder die Wohnung privat bewohnt wurde. Das gilt auch für Zweitwohnungen oder Ferienhäuser, wenn sie nur selbst genutzt waren. Ein Fall für das oberste deutsche Steuergericht ist aber die Frage, ob die Steuerbefreiung auch greift, wenn das Haus zwar dauerhaft privat bewohnt war, das baurechtlich aber eigentlich nicht erlaubt ist. Diese Fälle kommen z. B. in Garten- oder Wochenendsiedlungen vor.

Im Urteilsfall erwarb der Kläger für 60.000 Euro einen Grundstücksanteil, auf dem sich ein voll erschlossenes Wochenendhaus mit Gas-, Abwasser-, und Telefonanschluss befand. Baurechtlich war das dauernde Wohnen aber nicht erlaubt, so hatte die Immobilie auch keine offizielle Postanschrift oder Hausnummer. Dennoch bewohnte der Kläger das Gartenhaus. Nach fünf Jahren verkaufte er die Immobilie für 152.000 Euro. Das Finanzamt sah in der Differenz aus Kauf- und Verkaufspreis einen Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften und verlangte dafür Einkommensteuern. Der Kläger berief sich auf die Steuerbefreiung für selbst genutzte Wohnhäuser und legte daher gegen seinen Steuerbescheid Einspruch ein. Allerdings ohne Erfolg. Auch das Finanzgericht München erkannte die Selbstnutzung nicht an, da es rechtlich nicht erlaubt war, in der Gartenanlage zu wohnen (Az.: 2 K 1316/19).

Nun nimmt sich der Bundesfinanzhof der Sache an (Az.: IX R 5/21). Steuerzahler können sich in ähnlichen Fällen auf das laufende Gerichtsverfahren stützen und Einspruch gegen ihren Steuerbescheid einlegen, wenn das Finanzamt auf den Veräußerungsgewinn Steuern festsetzt. Wer sichergehen möchte, dass keine Steuern anfallen, verkauft die Immobilie am besten erst nach zehn Jahren, dann ist die sogenannte Spekulationsfrist abgelaufen und der Gewinn bleibt in jedem Fall steuerfrei.

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