Grundsteuerreform: Bescheide prüfen

Worauf ist bei den Grundsteuerbescheiden zu achten?

Langsam, aber sicher erhalten Grundeigentümer, die Ihre Feststellungserklärung abgegeben haben, vom Finanzamt ihre Bescheide: den Grundsteuerwertbescheid und den Grundsteuermessbescheid. Diese Bescheide sollten Sie prüfen. Für einen Einspruch haben Sie einen Monat nach Zustellung Zeit.

Für die ab 2025 geltende Grundsteuer müssen Immobilieneigentümer bis spätestens 31. Januar 2023 eine sogenannte Feststellungserklärung einreichen. Wer dies bereits getan hat, kann inzwischen vom Finanzamt seine beiden Bescheide erhalten haben. Der Grundsteuerwertbescheid ist als Grundlagenbescheid Bemessungsgrundlage des Messbetrags von besonderer Bedeutung. Entsprechend sorgfältig sollte der Bescheid geprüft werden. Regelmäßig demselben Brief liegt der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag bei. Der Messbetrag wird schließlich mit dem kommunalen Hebesatz multipliziert, erst daraus ergibt sich die zu zahlende Grundsteuer. Erst im Verlauf des Jahres 2024 oder 2025 verschicken die Kommunen den Grundsteuerbescheid.

Der BdSt rät, diese Bescheide auf Richtigkeit zu prüfen. Bei Fehlern sollten Betroffene Einspruch einlegen. Dieser muss binnen eines Monats nach Zustellung des Bescheids der zuständigen Behörde vorliegen.

Bescheid über den Grundsteuerwert

Im Grundsteuerwertbescheid finden sich die von Ihnen in der Feststellungserklärung gemachten Angaben wieder mitsamt den sich daraus ergebenden Folgen. So wurde in der Feststellungserklärung das Baujahr des Gebäudes abgefragt – dieses steht im Bescheid gemeinsam mit den zusammenhängenden Daten: Alter zum Feststellungszeitpunkt (der ist auf den 1. Januar 2022 festgesetzt), wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 38 des Bewertungsgesetzes (BewG) und der Restnutzungsdauer, welche sich als Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem Gebäudealter ergibt.

Der Rohertrag stellt eine fiktive Miete dar, die der Gesetzgeber nach Bundesländern, Grundstücksart, Baujahr und Wohnungsgröße in Anlage 39 zum BewG pauschal festgelegt hat. Die tatsächliche (Kalt-)Miete je Quadratmeter wird für den Grundsteuerwert ab 2025 nicht berücksichtigt, deshalb wurde sie nicht abgefragt. Zusammen mit dem Faktor der Mietniveaustufe, in die die Stadt oder Gemeinde eingeordnet wurde, in der die Immobilie liegt, ergibt sich die fiktive Miete für die Wohnung, ggf. kommen pro Garage 35 Euro je Monat bzw. 420 Euro pro Jahr als Rohertrag hinzu.

Vom Rohertrag sind die – in Anlage 40 zum BewG als Prozentsatz vom Rohertrag beschriebenen – Bewirtschaftungskosten abzuziehen. Das Ergebnis ist der Reinertrag. Dieser wird im folgenden Schritt mit dem Vervielfältiger multipliziert, woraus sich der Barwert des Reinertrags (kapitalisierter Reinertrag) des Grundstücks ergibt. Für sich betrachtet ist dies der „Gebäudewert“, der in die Grundsteuer eingeht; dieser weicht grundsätzlich vom Marktwert ab, da nur wenige wertbeeinflussende Faktoren nicht in die Grundsteuerbewertung einfließen. Und die Faktoren, die einfließen, sind pauschal und typisiert.

Der Grundstückswert wird bei bebauten Grundstücken durch das Produkt aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche – beides musste in der Feststellungserklärung angegeben werden – und dem Abzinsungsfaktor (Anlage 41 zum BewG) berechnet. Im Falle von Ein- und Zweifamilienhäusern wird die Grundstücksfläche mit dem „Umrechnungskoeffizienten“ gewichtet. In den Abzinsungsfaktor gehen die in § 256 BewG beschriebenen Liegenschaftszinssätze ein und die Restnutzungsdauer. Unbebaute Grundstücke werden nicht abgezinst, ihr Wert ist also Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche.

Die Summe aus dem abgezinsten Bodenwert und dem kapitalisierten Reinertrag ergibt den Grundsteuerwert. Schließlich wird der Mindestwert geprüft (75 Prozent des Werts eines unbebauten Grundstücks); der höhere der beiden Werte wird auf volle 100 Euro abgerundet – das ist ist der Grundsteuerwert.

Am Ende des Bescheids steht die Rechtsbehelfsbelehrung, die Sie im Falle eines Einspruchs durchlesen sollten.

Bescheid über den Grundsteuermessbetrag

Viel kürzer und inhaltlicher leichter zu fassen ist der Grundsteuermessbescheid. Dieser enthält den Grundsteuerwert multipliziert mit dem Grundsteuermessbetrag. Um auf diesen zu kommen, wird der Grundsteuerwert mit der Grundsteuermesszahl multipliziert. Die Grundsteuermesszahlen hängen von der Vermögensart ab, nämlich ob Grundvermögen (Grundsteuer B) oder land- und forstwirtschaftliches Vermögen (Grundsteuer A) vorliegt, sowie ob das Grundstück bebaut ist oder nicht. Bestimmte bebaute Grundstücke können eine Vergünstigung über eine niedrigere Grundsteuermesszahl erhalten, nämlich Baudenkmäler und unter gewissen Voraussetzungen sozialer Wohnraum. Wer in seiner Feststellungserklärung die Anlage GW-4 zur Befreiung oder Vergünstigung ausgefüllt hat, sollte daher prüfen, ob eine entsprechende Grundsteuermesszahl berücksichtigt wurde.

Im Bundesmodell ist die Grundsteuermesszahl in §§ 14 und 15 Grundsteuergesetz festgelegt. Grundstücke im Saarland und in Sachsen werden ggf. mit anderen Grundsteuermesszahlen bewertet, da beide Länder zwar den Grundsteuerwert nach dem Bundesmodell berechnen, aber eigene Messzahlen festgelegt haben.

Bilder: Beispielhafter Grundsteuerwertbescheid (Auszug) für eine Etagenwohnung und der dazugehörige Grundsteuermessbetragsbescheid (Auszug). Rot markiert sind die Angaben, die sich aus der Feststellungserklärung ergeben.

BdSt-Mitglieder haben es einfach: Im neuen BdSt-INFO-Service Nr. 9 „Wichtiges zum Einspruch zum Grundsteuerwert“ erläutern wir unseren Mitgliedern, was es beim Einspruch zu beachten gilt. Die schlauen Seiten haben auch einen Mustereinspruch parat und eine ausführliche Anleitung, wie der Grundsteuerwertbescheid geprüft werden kann. Seinen Mitgliedern stellt der Steuerzahlerbund auch einen Mustereinspruch im „Word“-Format zur Verfügung, der gegen den Grundsteuerwertbescheid oder Grundsteuermessbescheid verwendet werden kann. Der Mustereinspruch kann entweder im Mitgliederbereich als direkt bearbeitungsfähige Word-Datei heruntergeladen werden oder unter Tel. 06131 – 986 100 bzw. per E-Mail an info@bdst-rlp.de angefordert werden.

Webinare exklusiv für BdSt-Mitglieder:

• „Grundsteuerwertbescheid prüfen: Ist ein Einspruch sinnvoll?“ am Mittwoch, 13. März 2023 von 18:00 bis 19:15 Uhr. HIER können Sie sich anmelden.
• „Grundsteuerbescheide verstehen und Einspruchsmöglichkeiten“ am Dienstag, 04. April 2023 von 12:30 bis 14:00 Uhr. HIER können Sie sich anmelden.

Schnelle Links:

§ 256 BewG – Liegenschaftszinssätze für Wohngrundstücke

Anlage 36 zum BewG – Umrechnungskoeffizient für Ein- und Zweifamilienhäuser

Anlage 37 zum BewG – Vervielfältiger für den Reinertrag

Anlage 38 zum BewG – Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer

Anlage 39 zum BewG – Roherträge (fiktive Miete) und Faktoren der Mietniveaustufen

Anlage 40 zum BewG – Bewirtschaftungskostensätze

Anlage 41 zum BewG – Abzinsungsfaktoren für bebaute Grundstücke

Anlage 42 zum BewG – Normalherstellungskosten für Nichtwohnimmobilien

Anlage 43 zum BewG – Wertzahlen für das Sachwertverfahren

Mietniveaueinstufungsverordnung

§ 14 GrStG – Messzahlen für Grundvermögen im Bundesmodell außer Saarland und Sachsen

§ 1 GrStG-Saar – Messzahlen für Grundvermögen im Saarland

SächsGrStMG – Messzahlen für Grundvermögen im Freistaat Sachsen

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