Kosten für energetische Sanierung bei Mietobjekten absetzen

Kosten für die energetische Sanierung ihrer Mietimmobilie können von Vermietern bei der Steuer abgesetzt werden

Vermieter können die Kosten für die energetische Sanierung ihrer Mietimmobilie bei der Steuer absetzen. Dabei sollte sorgfältig zwischen Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand unterschieden werden, denn je nachdem, zu welcher Kostengruppe die Renovierungsmaßnahmen zählen, gelten unterschiedliche Steuerregeln.

Modernisierungen, wie die Wärmedämmung der Fassade oder des Daches, können als Erhaltungsaufwand genau in jenem Jahr abgesetzt werden, in dem die Kosten entstanden sind. Vorausgesetzt, es kommt durch die Sanierung nicht zu einem deutlichen Standardsprung der Immobilie. Vorsicht ist aber geboten, wenn die Mietimmobilie gerade erst gekauft wurde. Denn Erhaltungsaufwendungen, die innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf anfallen, dürfen höchstens 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes ausmachen. Wird dieser Wert überschritten, zählen die Ausgaben zu den Herstellungskosten. Hier ist die Abschreibung weniger lukrativ: Die Kosten müssen im Regelfall über 50 Jahre in Raten abgesetzt werden. Dies geht aus einem Urteil des Finanzgerichts Nürnberg vom 12. November 2015 hervor (Az.: 4 K 571/13).

Im Streitfall erwarb ein Ehepaar im Jahr 2008 vier Immobilien und übernahm dabei die bestehenden Mietverhältnisse. Anschließend wurden die Häuser energetisch saniert. Die Aufwendungen für die Sanierungen betrugen bei jedem Objekt zwischen 20 und 50 Prozent der Anschaffungskosten. Das Finanzgericht Nürnberg ordnete die Sanierungskosten daher den anschaffungsnahen Herstellungskosten zu, sodass eine langjährige Gebäudeabschreibung erforderlich war.

Tipp: Bei Mietimmobilien, die erst kürzlich angeschafft wurden und energetisch saniert werden sollen, empfiehlt es sich, gegebenenfalls in Etappen zu sanieren und so die 15-Prozent-Grenze einzuhalten.

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