Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken

Aktuelles aus der Finanzverwaltung

Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) hatte sich zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken mehrfach geäußert. Insbesondere das BMF-Schreiben vom 20. Oktober 2022 setzt die höchstrichterliche Rechtsprechung verbindlich für die Finanzverwaltung um und regelt die Vorsteueraufteilung grundsätzlich nach dem objektbezogenen Flächenschlüssel, also nach dem Verhältnis der Nutzflächen.

Dieser Flächenschlüssel hat Vorrang vor dem Gesamtumsatzschlüssel, der nur nachrangig anzuwenden ist. Gemäß dem am 7. Juli 2025 aktualisierten Gesetzentwurf zur Modernisierung und Digitalisierung der Schwarzarbeitsbekämpfung wird die Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Grundstücken weiter präzisiert. Bereits nach der Anpassung durch das Jahressteuergesetz 2024 ist der Flächenschlüssel – also die Aufteilung nach Nutzflächen – grundsätzlich vorrangig gegenüber anderen Methoden wie dem Umsatzschlüssel anzuwenden. Nur wenn eine andere Methode (z. B. Umsatzschlüssel bei erheblichen Ausstattungsunterschieden) zu einem präziseren wirtschaftlichen Ergebnis führt, darf diese ausnahmsweise angewendet werden. Damit wird klargestellt, dass bei gemischt genutzten Immobilien die Vorsteuer in der Regel nach dem Verhältnis der tatsächlichen Nutzflächen aufgeteilt werden muss, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Die neue Regelung begegnet damit auch Bedenken aus der Fachliteratur, dass die bisherigen Vorgaben nicht eindeutig genug waren. Ziel ist eine einheitliche und sachgerechte Anwendung des Flächenschlüssels als Regelfall. Ausnahmen gelten nur bei nachweisbar präziseren Alternativen.

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