Veräußerungsgewinn einer Wohnung der Kinder

Steuerfreiheit nur, wenn Kinder kindergeldberechtigt sind

Unter bestimmten Umständen können Immobilien steuerfrei verkauft werden. Eine Frau hatte eine Wohnung ihren Kindern überlassen, bevor sie diese verkaufte. Doch hatte die Mutter für zwei der drei Kinder keinen Anspruch mehr auf Kindergeld. Dadurch wird die Wohnung nicht mehr als eigengenutzt bewertet, so dass die dann auf bis zu drei Jahre verkürzte Spekulationsfrist nicht angewendet wird – der Veräußerungsgewinn unterliegt der Steuer, urteilte der Bundesfinanzhof.

Werden Immobilien innerhalb der 10-jährigen Spekulationsfrist veräußert, müssen die Gewinne versteuert werden. Eine Ausnahme besteht, wenn die betreffende Immobilie eigengenutzt wird. Hier hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass die Eigentümer oder kindergeldberechtigte Kinder selbst in der Wohnung leben müssen, um die Steuerbefreiung zu erhalten. Wird das betreffende Objekt zum Zeitpunkt und mindestens in den zwei vorangegangenen Jahren vor dem Verkauf zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt jedoch die Versteuerung. Der Verkauf einer Wohnung, in der unentgeltlich ein Kind wohnte, ist nur dann steuerfrei, wenn die Wohnung zum Zeitpunkt der Veräußerung ausschließlich an ein steuerlich zu berücksichtigendes Kind überlassen wurde.

In einem konkreten Fall (Az. IX R 28/21 vom 24. Mai 2022) entschied der Bundesfinanzhof (BFH). Eine Mutter besaß eine Wohnung am Studienort der Kinder. Innerhalb von sechs Jahren verkaufte die Mutter die Immobilie. Die Wohnung wurde ab Erwerb bis zur Veräußerung durch zwei Söhne im Rahmen ihres Studiums genutzt. Der dritte Sohn nutzte die Wohnung an einigen Wochenenden. Eine Fremdvermietung fand nicht statt. Die zwei studierenden Söhne waren im Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs bereits 27 Jahre alt, das dritte Kind hat sein 25. Lebensjahr erst nach dem Verkauf vollendet und war noch kindergeldberechtigt.

Das Finanzamt besteuerte den Veräußerungsgewinn, da die zwei Söhne nicht mehr als Kinder steuerlich berücksichtigt werden konnten. Sie waren nicht mehr kindergeldberechtigt. Somit sei die Wohnung nicht mehr ausschließlich eigengenutzt worden und die Steuerfreiheit entfällt. Dem pflichtete der BFH bei. Dass für einen Sohn noch Kindergeld bezog wurde, war nicht ausreichend. Das Bestehen einer zivilrechtlichen Unterhaltspflicht gegenüber den Kindern, z. B. weil diese noch studieren, reicht allein nicht aus, um eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken annehmen zu können. Die Kinder, die in der betreffenden Immobilie alleine wohnen, müssen zum Zeitpunkt der Veräußerung noch kindergeldberechtigt sein.

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